Site ve apartman yönetimi
Site ve apartman yönetimi; ortak alanların düzenli işletilmesi, aidat gelirlerinin şeffaf yönetilmesi ve sakinler arasında huzurlu bir komşuluk ortamının sürdürülmesi anlamına gelir. Aşağıda yönetici, kat malikleri ve sakinler için pratik bilgileri, yasal yükümlülükleri ve günlük işleyişe dair ipuçlarını bulabilirsiniz.
Yönetici ve denetçinin görevleri
Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve binanın günlük işleyişinden sorumludur. Denetçi ise mali kayıtların doğruluğunu kontrol eder. Temel sorumluluklar şunlardır:
- Aidatların toplanması, gecikmelerin takibi ve gelir-gider defterinin tutulması
- Asansör, su deposu, yangın tüpü ve hidrofor gibi ortak ekipmanların bakım sözleşmelerinin yönetimi
- Temizlik, güvenlik ve bahçe bakımı için personel veya hizmet alımının düzenlenmesi
- Kat malikleri kurulunu yılda en az bir kez olağan toplantıya çağırmak
- Karar defterinin düzenli tutulması ve alınan kararların uygulanması
Aidat ve ortak gider yönetimi
Aidat, ortak alanların işletme ve bakım masraflarını karşılamak için her bağımsız bölümden toplanan tutardır. Aidatın sağlıklı yönetimi sitenin sürdürülebilirliği için kritiktir.
- Aidat miktarı, bütçe tahmin edilerek kat malikleri kurulunda oy birliği veya çoğunlukla belirlenir
- Asansör ve ısınma gibi bazı giderler kullanım veya arsa payına göre paylaştırılabilir
- Beklenmedik masraflar için bir demirbaş ve onarım fonu oluşturulması önerilir
- Gelir-gider tablosu düzenli olarak sakinlerle paylaşılarak şeffaflık sağlanır
- Aidatını ödemeyen malike yasal faiz uygulanabilir ve icra yoluna başvurulabilir
Kat malikleri kurulu ve karar alma
Sitenin en yetkili organı kat malikleri kuruludur. Önemli kararlar bu kurulda alınır ve karar defterine işlenir. Toplantı ve karar süreçlerinde dikkat edilmesi gerekenler:
- Olağan toplantı yılda bir kez, gerekli hallerde ise olağanüstü toplantı yapılır
- Toplantı çağrısı tüm maliklere yazılı olarak ve en az 15 gün önceden bildirilir
- İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantı katılanların çoğunluğuyla karar alır
- Yönetim planı değişikliği gibi kararlar için nitelikli çoğunluk gerekir
- Toplantıya katılamayan malik, vekâletname ile bir başkasını yetkilendirebilir
Ortak alan kullanımı ve komşuluk kuralları
Huzurlu bir yaşam için ortak alanların doğru kullanımı ve sakinler arasındaki karşılıklı saygı esastır. Sık karşılaşılan konular ve öneriler:
- Gürültü; özellikle gece 22.00 ile sabah 08.00 arasında komşuları rahatsız edecek seviyeye ulaşmamalıdır
- Otopark, bisiklet alanı ve depo gibi ortak alanlar amacı dışında kullanılmamalıdır
- Evcil hayvanlar ortak alanlarda tasmalı gezdirilmeli ve oluşan kirlilik temizlenmelidir
- Balkon ve cephe görünümünü değiştiren tadilatlar için yönetimden onay alınmalıdır
- Çöp ve geri dönüşüm atıkları belirlenen saatlerde ve ayrıştırılarak bırakılmalıdır
Güvenlik, bakım ve acil durumlar
Binanın güvenliği ve teknik altyapısının düzenli bakımı, hem can güvenliği hem de mülk değeri açısından önemlidir. Yönetimin ihmal etmemesi gereken başlıklar:
- Asansör periyodik kontrolleri yetkili firmalarca yaptırılmalı ve etiketleri güncel tutulmalıdır
- Yangın tüpleri, yangın merdivenleri ve duman dedektörleri düzenli olarak kontrol edilmelidir
- Su deposu yılda en az bir kez temizlenmeli ve dezenfekte edilmelidir
- Kamera ve giriş güvenlik sistemleri KVKK kurallarına uygun şekilde işletilmelidir
- Acil durumlar için yönetici, kapıcı ve teknik servis iletişim bilgileri görünür bir yerde bulundurulmalıdır